Najem Mieszkania
Pozostajemy przy temacie najmu lokali mieszkalnych, jednakże w tym tygodniu skupimy się na drugiej stronie umowy, czyli na prawach i obowiązkach lokatora. Umowy najmu często zawierają postanowienia dla lokatora niekorzystne, ale które z nich są niezgodne z obowiązującymi przepisami? Czy właściciel ma prawo przychodzić bez zapowiedzi „na kontrole”? Za jakie remonty i szkody oraz na jakich zasadach odpowiada Najemca? Jako lokator jesteś przez prawo mocno chroniony i warto żebyś zdawał sobie z tego sprawę.
Przede wszystkim należy zdawać sobie sprawę z faktu, że oddając mieszkanie w najem właściciel w dużej mierze, na czas trwania umowy, zrzeka się korzystania z pewnych praw dotyczących lokalu. Wraz z podpisaniem umowy lokator może (a nawet jest obowiązany, jeśli jest to jego miejsce zamieszkania) zameldować na pobyt stały lub czasowy w lokalu. UWAGA! Zgoda właściciela na meldunek nie jest do niczego potrzebna. Najem stanowi tytuł prawny do lokalu, a zatem umowa jest wystarczająca przy meldunku.
Zdarza się, że umowy najmu zawierają postanowienia dopuszczające natychmiastowe lub za krótkim okresem wypowiedzenia rozwiązanie jej w przypadku, gdy np. lokator spóźnia się z zapłatą, imprezuje w lokalu, wprowadza do niego zwierzęta itp. Pisałem o tym już w poprzednim poście, ale myślę, że warto przypomnieć, że tego typu postanowienia są bezskuteczne, czyli nie są wiążące. Innymi słowy, jeżeli zdarzyło Ci się w wynajmowanym mieszkaniu zrobić głośną imprezę, spóźnić z zapłatą czynszu, bez zgody właściciela sprowadzić do mieszkania psa lub kota itp. Właściciel nie może wypowiedzieć Ci umowy z dnia na dzień. Mało tego wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest dopuszczalne tylko i wyłącznie na zasadach i z przyczyn opisanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (wspominałem o nich w zeszło tygodniowym poście). Każde inne wypowiedzenie jest po prostu bezskuteczne, nawet jeżeli dopuszczała to umowa. Jeżeli właściciel wręczy Ci wypowiedzenie z innych przyczyn i na innych zasadach niż w ustawie, poinformuj go na piśmie o bezskuteczności – wcale nie musisz opuszczać lokalu.
Innym częstym problemem, z którym napotykają się najemcy są niezapowiedziane wizyty właściciela lub nawet, w skrajnych przypadkach, jego wizyty pod nieobecność lokatorów. Podkreślić należy, że właściciel bez zgody najemcy nie ma prawa wchodzić do lokalu. Tego typu zachowanie może być potraktowane nawet jako przestępstwo naruszenia miru domowego, za które grozi do roku pozbawienia wolności! Jeżeli właściciel najmowanego przez Ciebie mieszkania nachodzi Cię bez zgody w lokalu pod jakimkolwiek pretekstem, np. kontroli czystości, możesz przypomnieć mu treści art. 193 kodeksu karnego, możesz również wezwać policję.
Kolejnym problemem z jakim spotykają się lokatorzy jest odpowiedzialność za uszkodzenie wyposażenia lokalu. Oczywiście zdarza się, że lokator zepsuje pralkę, krzesło, czy cokolwiek innego. Odpowiedzialny za naprawę jest tylko i wyłącznie wtedy, gdy jest winny uszkodzenia. Na przykładzie pralki, lokator będzie obowiązany do jej naprawy nie wtedy kiedy zepsuje się ona „ze starości”, ale tylko wtedy, gdy sam spowoduje awarię. Co więcej, jeżeli lokator zepsuje starą Wiatkę czy inną Franię, to wcale nie jest obowiązany do zakupu nowej pralki, a jedynie do zwrotu wartości tej zepsutej. To samo dotyczy oczywiście każdego urządzenia. Odnośnie natomiast remontów, kodeks cywilny jednoznacznie wskazuje jakie remonty winny być wykonane przez Najemcę. Są to tzw. drobne naprawy, które czasami wcale nie są takie drobne. Zgodnie z przepisami najemca jest obowiązany do wykonania na swój koszt:
1. drobnych napraw podłóg, drzwi i okien,
2. malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, (!)
3. drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Inne naprawy obciążają właściciela. Jeżeli lokal wymaga poważnego remontu, to należy poinformować o tym właściciela wyznaczając mu termin do jego wykonania. W przypadku gdy tego nie zrobi możecie wykonać go sami, a następnie obciążyć właściciela kosztami. Co więcej, jeżeli wady lokalu zagrażają życiu i zdrowiu (np. ogromny grzyb na ścianie), możesz wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedziałeś o wadzie.
No dobrze, a jak kształtuje się kwestia posiadania zwierząt, zapraszania gości, palenia papierosów w lokalu? Zdarza się, że umowy tego zabraniają. W teorii tego typu zapisy umowne z uwagi na zasadę swobody umów wydają się być dopuszczalne, niemniej jednak tego typu zakaz trudno w praktyce wyegzekwować. Naruszenie tego typu postanowień nie może bowiem prowadzić do rozwiązania umowy najmu, nawet jeżeli przewidywałaby taką sankcje umowa. Dopuszczalnym wydaje się natomiast zawarcie w umowach kar umownych za tego typu naruszenia. Ponadto jeżeli z tego powodu powstałyby szkody w mieszkaniu (np. kot podrapie meble, mieszkanie przesiąknie zapachem papierosów), najemca może być pociągnięty do odpowiedzialności odszkodowawczej.
Odnośnie gości, zwłaszcza takich, którzy nocują należy pilnować tego, aby w praktyce nie doszło do sytuacji, że zamieszkają w lokalu. Może to być bowiem traktowane jako podnajem, który z kolei jest przesłanką do wypowiedzenia umowy przez właściciela. Ale uwaga, małżonek najemcy zawsze może z nim zamieszkać jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.
A już w przyszły piątek zmienimy nieco tematykę. Napiszemy o tym jakie środki prawne przysługują nam w sytuacji gdy zakupimy samochód, który okaże się, że ma wady fizyczne lub prawne.